住宅按揭貸款成數的槓桿效應

Fr Benny Leung Investment Blog 大部分本港市民購買住宅單位時，都會向銀行申請按揭貸款，卻只關心銀行是否批核自己申請的按揭貸款成數，而忽略了槓桿效應所帶來的風險。除卻平日習慣了買賣期貨、期權、衍生權證、牛熊證或外匯孖展者外、大部分申請按揭貸款者都沒有認識清楚樓價下跌時自己須面對的風險。以買賣恒指期貨為例，現時每張合約的持倉基本按金為74,000元，持倉維持按金則為59,200元，等於持倉基本按金的八成。當合約價值跌至低於59,200元時，持倉者便須補付持倉按金，令其升回74,000元的水平。 銀行於樓價下跌時，亦有類似的處理方法，但參考者為未償還貸款佔樓宇市值的比率〈即開始供款後的按揭貸款成數〉。以批出按揭貸款時樓宇市值為500萬元，按揭貸款成數只得七成，年息1厘，供堤期12年的情況為例，貸款金額為350萬元。貸款者等同以150萬元的按金持有該樓宇，槓桿比率為3.333倍。一年後，未償還貸款為322.41萬元；但若樓價下跌，我們便須重新計算槓桿比率，以了解自己須面對的風險。試想，若樓價下跌兩成，市值便只得400萬元，未償還貸款佔樓宇市值的比率為80.603%，槓桿比率則上升至5.155倍；若樓價下跌三成，市值便只得350萬元，未償還貸款佔樓宇市值的比率為92.117%，槓桿比率則急升至12.686倍。一般而言，銀行是不會容許槓桿比率升至高於10倍〈即按揭貸款成數高於九成〉的。