樓宇Vs恆指期貨的風險

From iETNet Benny Leung 若大家已經擁有一個自住的單位，亦有餘資，希望多買一個單位收租，應有多 方面的考慮。首先，雖然預期資產價格於通脹中會顯著上升，我們總不能將資金過度投放於單一 投資市場內。個人認為，若大家有足夠的資金多買兩個價格相同的單位收租，應只買一個好了， 餘下的資金應投放於其他投資市場內。又若原本計劃了將全部餘資買入一個單位收租，則應只買 一個價格只得一半的單位。雖然預期低利率會維持多一段時間，我們不應該選用太高的按揭貸款 成數。為安全計，無論是自住或收租，七成應屬合適的上限〈非自住的買家的按揭貸款成數上限 剛被降至五成，但大家仍可將自住的單位與收租的單位合併計算按揭貸款成數〉。此外，現時按 揭供款佔家庭收入比率〈自住的單位與收租的單位合併計算〉不應高於４５％，以４０％較為安 全。 　　大家無論買樓自住，還是買樓收租，只要申請按揭貸款，便涉及槓桿效應。若選用五成按揭 貸款成數，槓桿比率為２倍；若選用九成按揭貸款成數，槓桿比率則為１０倍。與恆指期貨現時 的１５﹒４７０倍槓桿比率相比，明顯地屬於較低。那麼，持有樓宇較持有恆指期貨合約的風險 應該較低吧。理論上，若大家持有的只為等值１張恆指期貨合約的樓宇，即樓宇價值只為５０元 ｘ２２﹐８９６﹒１４＝１﹐１４４﹐８０７元，這應屬於正確的理解。然而，大家持有的若為 價值１﹐１４４﹐８０７元ｘ３＝３﹐４３４﹐４２１元的樓宇，便等同持有了三張恆指期貨合 約了。不同之處，只要大家多付了持倉按金，或多留了資金作後備而已。大家都會認同，並非所 有人都有能力與經驗面對高於５倍〈選用八成按揭貸款成數〉的槓桿效應，亦不易面對持有三張 恆指期貨合約的心理壓力。因此，我一向主張大家不應選用高於七成的按揭貸款成數〈槓桿比率 為３﹒３３３〉，除非各位具有應付槓桿效應的豐富經驗。