住宅按揭貸款成數的槓桿效應

Fr Benny Leung Investment Blog 大部分本港市民購買住宅單位時，都會向銀行申請按揭貸款，卻只關心銀行是否批核自己申請的按揭貸款成數，而忽略了槓桿效應所帶來的風險。除卻平日習慣了買賣期貨、期權、衍生權證、牛熊證或外匯孖展者外、大部分申請按揭貸款者都沒有認識清楚樓價下跌時自己須面對的風險。以買賣恒指期貨為例，現時每張合約的持倉基本按金為74,000元，持倉維持按金則為59,200元，等於持倉基本按金的八成。當合約價值跌至低於59,200元時，持倉者便須補付持倉按金，令其升回74,000元的水平。 銀行於樓價下跌時，亦有類似的處理方法，但參考者為未償還貸款佔樓宇市值的比率〈即開始供款後的按揭貸款成數〉。以批出按揭貸款時樓宇市值為500萬元，按揭貸款成數只得七成，年息1厘，供堤期12年的情況為例，貸款金額為350萬元。貸款者等同以150萬元的按金持有該樓宇，槓桿比率為3.333倍。一年後，未償還貸款為322.41萬元；但若樓價下跌，我們便須重新計算槓桿比率，以了解自己須面對的風險。試想，若樓價下跌兩成，市值便只得400萬元，未償還貸款佔樓宇市值的比率為80.603%，槓桿比率則上升至5.155倍；若樓價下跌三成，市值便只得350萬元，未償還貸款佔樓宇市值的比率為92.117%，槓桿比率則急升至12.686倍。一般而言，銀行是不會容許槓桿比率升至高於10倍〈即按揭貸款成數高於九成〉的。

樓宇Vs恆指期貨的風險

From iETNet Benny Leung 若大家已經擁有一個自住的單位，亦有餘資，希望多買一個單位收租，應有多 方面的考慮。首先，雖然預期資產價格於通脹中會顯著上升，我們總不能將資金過度投放於單一 投資市場內。個人認為，若大家有足夠的資金多買兩個價格相同的單位收租，應只買一個好了， 餘下的資金應投放於其他投資市場內。又若原本計劃了將全部餘資買入一個單位收租，則應只買 一個價格只得一半的單位。雖然預期低利率會維持多一段時間，我們不應該選用太高的按揭貸款 成數。為安全計，無論是自住或收租，七成應屬合適的上限〈非自住的買家的按揭貸款成數上限 剛被降至五成，但大家仍可將自住的單位與收租的單位合併計算按揭貸款成數〉。此外，現時按 揭供款佔家庭收入比率〈自住的單位與收租的單位合併計算〉不應高於４５％，以４０％較為安 全。 　　大家無論買樓自住，還是買樓收租，只要申請按揭貸款，便涉及槓桿效應。若選用五成按揭 貸款成數，槓桿比率為２倍；若選用九成按揭貸款成數，槓桿比率則為１０倍。與恆指期貨現時 的１５﹒４７０倍槓桿比率相比，明顯地屬於較低。那麼，持有樓宇較持有恆指期貨合約的風險 應該較低吧。理論上，若大家持有的只為等值１張恆指期貨合約的樓宇，即樓宇價值只為５０元 ｘ２２﹐８９６﹒１４＝１﹐１４４﹐８０７元，這應屬於正確的理解。然而，大家持有的若為 價值１﹐１４４﹐８０７元ｘ３＝３﹐４３４﹐４２１元的樓宇，便等同持有了三張恆指期貨合 約了。不同之處，只要大家多付了持倉按金，或多留了資金作後備而已。大家都會認同，並非所 有人都有能力與經驗面對高於５倍〈選用八成按揭貸款成數〉的槓桿效應，亦不易面對持有三張 恆指期貨合約的心理壓力。因此，我一向主張大家不應選用高於七成的按揭貸款成數〈槓桿比率 為３﹒３３３〉，除非各位具有應付槓桿效應的豐富經驗。